[摘要] 4月19日，从中国工商银行总行处获得证实，工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。
最近关于房地产市场的消息可谓是层出不穷，而一条关于工商银行的新闻可谓是占据了最近房地产新闻的头版头条，那么这条新闻是什么呢？4月19日，从中国工商银行总行处获得证实，工行已经将个人住房贷款借款人年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。这个消息一出可谓是所有人哗然，这是工商银行要放松房贷限制了吗？中国的房地产市场究竟会怎么走了？
房地产信贷市场特别是个人住房贷款市场一直都是中国房贷的主流，通过贷款买房也是大多数中国人最主要的购房方式，众所周知，贷款的年限是30年，但是这个有一个大问题这就是商业银行有一个除了三十年之外的政策，目前绝大多数商业银行对于个人住房贷款的要求是，借款人年龄+贷款期限不得超过70年，如果一个人的年龄超过了40岁，那么他就没办法再申请30年的贷款了。
这在某种程度上导致了很多想买房的人要承受更高的房贷压力。随着中国人口老龄化的加剧，一方面中国人的平均寿命不断增加，另一方面中国人的工作年限也在后移，虽然国家规定的法定退休年龄是男性60岁，女性干部55岁，女性非干部50岁的退休年龄，但是，这个退休年龄很多只是一个参考价值，在城市中退而不休的现象是非常明显的，所以买房好的实际贷款需求和目前的退休现状之间出现了一定的矛盾，面对着这样的矛盾，工商银行终于成为了个吃螃蟹的人。
工商银行表示：为适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力，工行近日将个人住房贷款借款人年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年；个人住房贷款的最长期限仍然是30年。该新规的消息于18日晚5时左右曝出，广州市多家按揭公司都表示收到了工商银行的口头或微信通知。据介绍，工行总行已经发文，还需要等待房贷系统调整才可以正式审批出同贷书，但工行的网站上仍未发布新规。
举例来说，如果有一个50岁的购房人需要购买住房，那么按照贷款年龄与贷款年限之和不超过75年计算，这个要买房的人就可以申请最长25年的贷款，比起之前只有20年的贷款来看，每个月的还款压力会小很多。
假设他需要贷款200万元，按照的房贷基准利率6.49%计算，以等额本息法来算，其如果是贷款20年的话，需要每个月还贷14899.69元，如果是贷款25年的话，需要每个月还贷13491.65元，每个月可以少还1408.04元，对于家庭的生活压力可以减轻不少。
二、房贷政策放宽房价到底怎么走？
房贷政策出现了变化，相信所有人最关心的一定是房价到底会怎么走？
首先，我们从政策的基础出发，如果是银行放贷政策放松的话，在某种程度上会刺激房地产的购房需求，比如说一个家庭本身由于购房年限限制，觉得自己可能支付不起那么高的月供可能就会压缩自己的需求，不去买房，如今购房年限有所放宽，那么一部分家庭就能够承担起购房的负担，从而在一定程度上会选择购买适合自己的住房。所以，如果在其他可控条件不变的情况下，购房需求的增加，有可能导致房地产价格的上涨。
其次，我们虽然从理论上分析有可能导致房地产价格的上涨，但是我们要实际分析一下需求层级，在中国如今大部分的需求，特别是住房需求其实有着非常明显的年龄层级特征，大部分刚需需求多集中在30岁以下的青年人群，改善性需求也多集中在30-50岁之间的中年人群，所以仔细分析我们就会发现，真正能够受益于工行政策的人群在真正的购房需求者中并不太多，所以不太可能引发房地产市场的大规模需求波动，对房价的影响也就较为有限。
第三，这仅仅是工商银行一家银行的政策调整，所以对于市场的影响较为有限，但是我们需要认识到的是，工商银行是中国大商业银行，工商银行每次的政策出台都会带动其他商业银行跟进，所以未来有可能各家商业银行都会调整个人贷款年龄，所以对整个市场有可能带来放大效应，从而带来整个市场供需的波动。
综上所述，房地产政策的放宽其实对中国房价的影响较为有限，并不会带来过大的市场冲击，房子是用来住的，不是用来炒的主基调依然没变，这一点需要我们认清。但是，我们要关注的是，随着人民银行的置换降准的实施，原先我们预计的货币政策加息周期的判断可能会发生改变，未来货币政策是加息还是降息的灵活度会更大，来自货币政策对房地产的影响将会增加，这一点需要我们关注。
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房贷还款年龄提高 75岁！
“啃老族”竟是赢家？
工行近日将个人住房贷款借款人年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年（即还款的年龄可到75岁）。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。
这也意味着，有些人可能75岁都还在还房贷。而依据世界卫生组织（WHO）发布的2015年版《世界卫生统计》报告显示，中国人的平均寿命是男性74岁，女性77岁。
什么情况？难道可以当一辈子房奴了？没这么简单。
利好年龄较小或较长的购房者
该负责人指出，该政策调整是为了适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻其经济压力。未来工行将持续认真贯彻执行国家“因城施策”的差别化个人住房信贷政策，积极支持居民自住及改善型合理购房融资需求。
上面提到的“借款人年龄与贷款期限之和”需要用一个更直观的例子来解释。例如：如果借款人年龄是40岁，过去“之和”为70年，可以申请到30年的贷款；而现在放宽到75岁，即45岁也可以申请到30年贷款。期限贷款群体放宽了5岁。同时，过去65岁以上就不能贷款了，而现在70岁的群体可以贷5年期限的住房贷款。贷款的年龄群体也放宽了。
据北京晨报，“工商银行延长这一年限，实则是对楼市的利好。”赚赚金融品牌运营中心总监吴昊分析表示，放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房人获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。
吴昊介绍，目前95后的购房者已经开始入市。而在购房贷款时，对于年龄较小或较长的购房人而言，普遍要求子女共借，即父母与子女一起承担相应的贷款偿还责任。“延长年限对他们的贷款将有所利好。”
不过，吴昊认为，这种利好只会影响刚需购房中不到8%的人群，对于市场的总体影响相对较小，其他银行可能还会根据自己的情况而定，跟进的可能性不大。
持有同样看法的还有易居研究院智库中心研究总监严跃进和中原地产首席分析师张大伟。
据北京商报，对于这一调整带来的影响，严跃进认为，这一政策是考虑到现在贷款买房的客户年龄特征，调整后年龄偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能够得到贷款。45岁的购房者以往只能贷25年的款，以后能按30年期限贷款，对于这部分中年人群也是利好。不过他指出，这并不是楼市刺激的做法，也不是房贷放松的迹象，更多的是银行出于自身战略、业务方面的考虑。这一做法也跟当前国内人口老龄化有关，调整后银行可服务的贷款人群、贷款规模将会增加。
张大伟则表示，对于部分中老年购房者来说，可以降低月供压力，延长还款周期，有可能出现部分50-60岁左右的改善购房家庭选择接力贷，父子合力还款的可能性。但目前看，市场90%以上购房人群集中在70-80后，因此这一政策基本没有影响，相比较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更关注利率折扣变化和贷款年限的变化。
7个因素影响房贷贷款年限
事实上，根据政策和购房者自身经济实力的不同，房贷贷款的年限也会有所不同。MissMoney浮世曾归纳了影响房贷贷款年限的七个因素。
1、楼市调控政策会直接影响房贷贷款的最长年限
以北京为例。根据北京楼市去年3月的新政，个人住房贷款（含住房公积金贷款）最长年限为25年；个人购买商办类项目的房子，不能申请商业贷款。这就意味着以后在北京买普通住宅再也没有贷款30年一说，买商住房就需要付全款。
2、房产性质影响贷款年限
不同性质的房产，贷款的最长年限不同。通俗点讲，普通住宅、商业项目、厂房等这几类房屋能贷款的最长年限也有所不同。普通住宅最长贷款年限为30年（北京为25年）；商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年（在北京，个人购买商住或商业项目的房产要全款，不能贷款）；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。
3、贷款年限受贷款人年龄的制约
在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁（男性60岁，女性55岁）都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。工商银行上述新的规则，就是在此基础上进一步将年龄上限放宽。
在公积金贷款方面，公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年。举个例子，小A，男，在60岁时退休，除各地规定的最长贷款年限外，小A贷款期限与借款人年龄之和不能超过65岁。
在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同，总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。
4、贷款人的还款能力会影响贷款年限
在贷款买房时，银行会让购房人提供收入证明。收入证明能直接反应借款人的还款能力，收入证明是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些；如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。
5、房龄越老贷款年限就越短
在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
6、土地使用年限会影响贷款年限
在二手房市场，土地使用年限还有多长时间到期也会影响房贷的年限。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（不同的银行规定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限与房龄不同，土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以购买二手房时，一定要注意看，所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。
贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。商贷基准利率降低的情况下，房贷的年限越长，大家觉得越合算。假如遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。
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