[摘要] 继续“325”温柔一刀之后，北京、深圳楼市再放大招。3月31日，北京国土局出让的两块住宅用地，要求建筑面积90平米以下的住房面积要占比超过70%，由此被暂停了7年的“90/70”政策重返江湖；
继续“325”温柔一刀之后，北京、深圳楼市再放大招。3月31日，北京国土局出让的两块住宅用地，要求建筑面积90平米以下的住房面积要占比超过70%，由此被暂停了7年的“90/70”政策重返江湖；4月1日，深圳调高二手房交易评估价，评估价普遍上调50%，这意味着深圳二手房交易成本也将同比大幅上调。在上海出台了被称为“史上严”的楼市调控政策之后，武汉、南京、深圳、北京也是快马加鞭，不甘示弱。这背后，正是房价的节节走高。
房价近况如何，才屡下狠招？
上海房价今年头两个月涨幅接近20%，排名第二，仅次于深圳。2016年2月上海静安区平均房价为67149元每平方米，房价收入比则高达42.3。北京和深圳两地，无论是房价还是房价收入比，同上海均相差无几。
北上深是中国的一线城市，从价格上来看，这些城市房价与纽约、东京等国际一线城市相差无几；从相对价格上来看，这些城市超过30、甚至是40的房价收入比数据，则将纽约、东京等国际一线城市远远的甩在后面（相对价格，即考虑了居民收入之后的房价水平）。
为什么北京、上海和深圳这些中国一线城市，能以（相对纽约、东京等国际一线城市）如此低的居民收入，支撑如此高的房价呢？
供需失衡正是房价高企的罪魁祸首
房价受多种因素影响，包括货币政策、居民收入、经济前景、人口规模、文化传统等多种因素。但在讨论中国一线城市房价时，重要、也是常被忽视的一个因素，就是供需关系。北京、上海房价之所以如此之贵，十分重要的一个原因就是供应不足。
过去十几年，各地政府为了吸引制造企业投资拉动GDP，不得不提供大量工业用地来招商引资；另一方面，中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，而在美国这一比例分别为2.7%和1.4%，在日本则是5%和3%。
具体到北京和上海，市辖区城市建设用地占总土地面积分别仅为11.7%和16%，远远低于纽约市和东京都的52.6%和60%；居住用地占全部建设用地的面积则分别仅为28.4%和36%，同样远远低于纽约市和东京都的43.8%和60.2%。
上面的逻辑，都在讲也许我们可以用做住宅的土地实在比较紧缺。那么，是不是我们的人口太多了呢？人多了，所以地就少了？
是不是人口太多惹的祸？
如果京沪继续增加土地供应，人口规模继续扩大，在很多人看来，京沪包括拥堵等在内的“大城市病”岂不会更严重。但实际上，京沪并没有你所想象的那么热门。2015年，上海的常住人口在近十年首次出现下滑，北京常住人口增速增量更是双降。所以，房价走高并不是大家所想的是人口大量涌入所造成的。京沪这些大城市，人口没有想象的那么多，城市也没有人们想象的那么“大”。
根据2015 年世界城市统计数据，中国三个大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球分列12、13和15位，不仅低于纽约、东京-横滨，而且还低于莫斯科、休斯顿、名古屋这样的都市区。除此之外，中国目前仅有天津的建成区面积高于2,000平方公里。
目前，中国经济和人口的聚集度都不足。根据联合国新的统计分析，中国仅有11%人口生活在大城市（人口高于500万的城市），不仅远低于同样地广人多的美国（21%），以及还低于许多发展水平落后于中国的国家，例如马来西亚（22%）、巴西（19%）、墨西哥（17%）、泰国（13%）和菲律宾（13%）等。
供给需求两头抓，长期短期共协调
随着中国经济的进一步发展，无论是经济还是人口，都将进一步向城市、尤其是北上广。当然，限购，打压需求，也许在短期一定程度上能够平抑房价，但也许让北上广再变大一些或者在现有的蛋糕里做出挤出更多可以居住的面积，才是解决所有问题的关键所在。
所幸的是，上海等城市已经意识到这个问题。在“325”调控的9条政策中，被媒体放大的仅仅是需求控制的两条：限购和信贷政策收紧。殊不知有5条都是有关供给侧调整，其中包括增加商品住房用地供应，推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行，多渠道筹措人才公寓住房，确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，加快推进旧区改造和“城中村”改造等。
看起来，这一次，面对高企的房价，供给和需求两头抓，短期和长期一起协调，才是此次政策的根本所在。
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