[摘要] 自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策出台后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上，还有点下行。
自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策出台后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上，还有点下行。
利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但对于三四线城市而言，楼市调整的故事似乎仍在继续。渭南楼市更是如此，2014年的住宅库存量由2013年底的19846套，上升为22179套。供量大、成交弱是渭南城市的共性，成交下滑与供应井喷，导致库存也有所高涨。存货足够消化52个月（不算未入市的新建房源）；投资客减少，开发商正加大优惠力度去库存。销售疲软直接影响了开发商的资金链。
本报记者走访了解到的情况，也证实了去年以来成交的疲软。渭南房天下提供的数据表明，截止今年5月底，是渭南存货多的一年，拿到预售证的新建商品房(资料)约348万平方米，在建楼盘还不算。按照2014年的去化情况估算，348万平方米的存货足够消化52个月。其中临渭区库存集中，眼下从公交站台到户外LED再到饭店餐桌，楼盘广告铺天盖地，诸如“封顶价2888元/平方米”、“秒杀价2099元/平方米”等降价口号随处可见。
房企进退
楼市成交正左右着房企业绩。据研究中心数据，2015年前5个月，明显出现量涨价低的趋势；凡是没有大幅度降价的楼盘，销售业绩都有大幅的下滑，唯有贴近市政府周边的盛世华府、依林园、 名座等楼坚决，在没有降价的前提下业绩保持平稳。其余均出现不同程度的下滑，大部分楼盘的业绩进入了1-10套的行列。
我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实，但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。三四线城市若能抓住新型城镇化机遇，抓住购房者的购房心理，不仅能够走出低谷，而且未来的市场仍然大有可为。如果不调整过去市场上行时的心态，适应现在萎靡的市场，一味的等待，死扛，将会加大房企资金链的压力（除非你没有银行债务和运营成本）。如果我们调整思维，银行贷款逼宫，我们把银行所赚的那部分钱，去做优惠活动，既能盘活资金又能提高业绩，回收的资本进行新一轮的开发，不也是两全其美的好事？目前，根据多方数据显示，三四线城市这种萎靡不振，在两年内都不会好转。
关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产，董事长任志强认为，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来，在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，出现错位。
不要盲目模仿万达的营销理念
在渭南，我们有些房企学习万达的营销固然是好事，但不能模仿。万达的营销模式是为自己量身打造的，我们本地企业无法效仿。万达是砸钱搞活动，不管你的成交有没有，只要活动不断，人气晋升，来一个开业人气鼎沸，就达到他们的预期。况且万达是一地一个万达广场，他的品牌就是生命线，他做的是一地造势，异地开花结果。他要的是对地方政府的吸引力，通过地方政府的邀请和支持，对接，和银行做物业对等游戏，就是市场疲惫，他照样轰轰烈烈，只赚不赔。
实质性的优惠政策是提高今年房产销售业绩的法宝
楼市“起色”并不是没有，渭南也出现回暖迹象。渭南房管局数据显示，4月渭南市临渭区出现了一次少有的销售小高潮。成交住宅499套。这是从2013年了高的成交数据。这些都是在大幅度降价的前提上实现的，进入5月份由于一些楼盘取消了优惠活动，房价涨了172元/平米，销量降到成交308套，比4月份少成交192套，降幅达到了38，5%；均价在3500元/平米以上的楼盘，成交量只在总成交量的三成左右徘徊。
纵观今年渭南楼市，库存量大是人人皆知的事，由于经济上涨乏力，城市化的进程延缓，流入性人口数量降低，相当一部分刚需还在观望，等待，投资客逃离等因素。房天下市场部分析认为，只有实质性的优惠政策是提高今年房产销售的法宝。做要做早，同样的活动，同样的优惠，你慢别人半步，别人可以大量的出仓，你可能就没有多大的效果，在这方面信达公馆、苏园丰景、新洲国际走在了前面，取得了不错的业绩。
眼下楼市成交一定程度上回暖，但考虑到眼下的供求现状，渭南今年下半年仍将以去库存为主，开发商涨价动力不足，房价有可能下行，但幅度不会太大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
