[摘要] 上周，陕西省发改委正式通过西安地铁五号线、六号线和一号线二期工程可行性研究报告。
上周，陕西省发改委正式通过西安地铁五号线、六号线和一号线二期工程可行性研究报告。这意味着，继一、二号线通车，三、四号线在建的基础上，西安的地铁网络将进一步升级。“地铁一响，黄金万两”。凭借这句“金科玉律”，西安的地铁商业也经历了从无到有的过程。西安地铁商业的运营现状如何？五号线、六号线和一号线二期获批将给楼市带来什么影响，华商报记者进行了走访。
个别地铁商业遇冷店主忙转让
4月18日，华商报记者实地走访发现，大多数地铁商铺的客流量都比较大，人气还是不错的。但由于经营业态和时间的不同，地铁商铺的经营也存在冷热不均现象。“早晚高峰期的人比较多。”在北大街地铁站一家超市内，营业员告诉记者，来买东西的大部分是散客，买瓶水、带包零食什么的就匆匆走了。
除快餐店、小吃店和超市外，华商报记者注意到，该地铁站内还有一些销售服装和儿童玩具的铺位。但在记者停留的半个多内，个别摊点和店面基本无人问津。“近租金降到800元/月了。”一销售儿童服装的店主无奈地说，生意还是比较冷清，“你看周围这些空铺位都是不想再续租，准备转让了。”
“以上情形只能说是半地铁商业，属于目的性消费而非路过式消费。”陕西经典派地产商业运营管理有限公司营销总监李超说，食品走俏百货服装遇冷，则反映出地铁商业业态选择的重要。他认为，“路过式”业态更符合快速流动人群的消费习惯，服装、饰品类占用大量试装时间，就容易被忽视。
地铁商业的成功与否与乘客消费习惯密不可分
有业内人士预计，根据已公布的规划，西安1-6号地铁线路主要是围绕主城区进行设置，预计在未来几年里，这些线路的陆续通车成网，沿线商业将有更好呈现。对开发商和运营商来说，如何把人流变成客流，是他们接下来要做的功课。
复旦大学房地产研究中心商业地产专委会副秘书长夏强认为，西安的商业形态等级较低，目前只有小寨、钟楼依靠本身的商业氛围，和地铁形成比较好的互动。
“未来西安不同的地铁站都会有区域特色。”城市地产运营专家王建红指出，比如大雁塔和曲江，外来的游客会比较多，与旅游相关的商品会有一定市场；而在高新一带，大多数是上班族，他们需要的更多是早快餐、咖啡店等业态。
地铁商业的成功与否，还与乘客的消费习惯密不可分。“愿不愿意驻足，是个消费习惯的引导过程。”王建红说，这种习惯需要时间培育，开发商与经营方都不可短视逐利。
地铁沿线房价比非沿线高约10%
华商报记者对新近获批的5、6号线沿线楼市进行梳理，发现建设中的华著中城、绿地国际生态城、高科麓湾国际社区、中国铁建国际城、东城新一家……无一不是兼具居住、商业和办公等多种功能的综合体项目。
“地铁物业囊括住宅、商业、写字楼和酒店式公寓，带动的是地铁人群之外的消费。”RET睿意德中国商业地产研究中心分析师刘少杰说，不同于地铁商铺形成的小众商业圈，地铁物业能增加辐射范围，盘活区域商业氛围。根据以往经验，地铁沿线的房价比非沿线要高出大约10%。这是因为，地铁极大方便了住宅类业主生活，随着居住人口的增加，商业项目的发展也会更有保证。
>>>地铁住宅
地铁住宅应距地铁站1公里左右
什么样的房子才是真正的地铁房，地铁物业该如何选购，购房者还需理性对待。
究竟什么是地铁房？夏强说，一般情况下，地铁上盖物业，是指就盖在地铁站边上的商业；地铁商铺，则是在地铁站1.5公里内的商业；地铁住宅，按照人行走舒适度来看，应当在距地铁站0.8-1.5公里以内。我们经常看到，有些楼盘在“微缩”数倍的交通图上标示地铁线路，然后宣称这个离小区如何近。通车后才发现，从小区大门走到地铁站竟然得半个。这算哪门子地铁房？地铁的出现，缩短了城市的距离，也促成了沿线楼盘的价值重构。那么，地铁房就一定是稳赚不赔的吗？
不一定。李超说，一般来说，成熟的市中心区由于原有配套已相当优越，地铁对房价的带动不是很明显；而郊区地带，由于配套的改善很大，故房价的增长受地铁的影响更明显。所以，越是交通不成熟的地铁“末端”，地铁对周边地区产生的效益越大。
从投资地铁商业的角度看，夏强认为，更应谨慎。因为，地铁只是一个带来人流量的条件，地铁周边的居住人口才是商业消费的必要条件。如果仅凭地铁站，难以获得稳定的，但如果周边有几个大的社区、3-5万人口入住，那么这种密集人口形成的商业环境是很有优势的。所以，投资地铁商业，一定要考虑周边的人口基数、除地铁之外的交通条件、区域的商业氛围和环境。
>>>区域机会
纺织城阿房宫区域楼盘受益明显
上周，西安地铁五号线、六号线、一号线二期获批的消息引来周边楼盘一片欢呼。地铁开通后，曾经偏远落后的阿房宫区域、纺织城板块、西沣路沿线等，将受益大。而地铁沿线的金地格林格林、中航华府、高科麓湾国际等众多品牌楼盘，均已在宣传语中加入了“地铁盘”元素。
地铁的开通，将对区域板块居住环境、楼盘价值产生立竿见影的积极影响。以西安地铁1号线为例，开通后沿线楼盘房价急剧上涨，短短2年多时间，新的三桥商圈已初具规模，保利、万科、华润等众多房地产巨头纷纷在此拿地开发。
五号线开通后，纺织城板块将进入地铁时代，这一转变也将使该区域迎来置业良机。业内人士分析，作为传统的工业老区，近几年，随着纺织工业的搬迁，该区域逐渐成为东郊一个居住新区。地铁一号线、五号线、六号线在纺织城南北端均有规划，目前该区域已经有众多品牌开发商布局，预计地铁开通后，未来发展前景将比较广阔。
而西安地铁6号线，将贯穿高新区三星电子城、锦业路、唐延路、高新路等，并在科技路与3号线换乘、在劳动南路与5号线换乘，使近期西安重点建设区域与主城区连接起来。如与主城区距离较远、交通状况相对落后的西沣路沿线，万科、海亮、金地等多家大盘聚集于此，预计地铁开通后，将极大提升该区域的竞争力。
“地铁物业的价格上涨可大致分为三个阶段。”夏强指出，一是规划出台期至动工建设期，这个阶段的价格变化相对较小；二是动工期至投入使用期，此阶段价格增长迅速，逐步接近峰值；三是投入使用期至运营成熟期，这个阶段的价格变化幅度不大，逐渐趋于稳定。所以，买地铁物业还是越早越好，尤其在建设阶段或即将建设期，价格往往还没有被炒起来。
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