[摘要] 从本月起，西安二手房营业税“5改2”落地实施。
从本月起，西安二手房营业税“5改2”落地实施。半个多月过去了，市场反应如何呢？华商报记者对此进行了走访。
量升
“免税”二手房纷纷由租转售
“你想买就抓紧时间，不然就被别人定走了！”21世纪不动产永宁路店的经纪人陈科说，近来咨询和购买二手房的人特别多，他从4月初到现在天天连轴转，根本没有时间倒休。4月14日下午，华商报记者以购房者身份在该门店停留了大约半，看到有十多组客户上门咨询买房事宜。
在随后对海汇房产、玛雅房屋等中介门店的走访中，“‘5改2’以来，房子好卖了。”这是华商报记者听到多的话。“这半个月来，光我们店就成交了6套房子。”海汇房产长安北路店客户经理赵利伟说，这个月增加的房源有八成都是两年到五年之间的房子，“来买房的人多了，不少房东也把原本出租的房子改为挂牌出售。”
“预计我们这个月的业绩少翻三倍。”玛雅房屋草场坡店店长李周生信心满满地说，他们周围原本只有二三个小区的房子过5年，“5改2”以后，一下有七八个小区的房子都免税了。这些次新房的卖相好，又把税省了，很受买家青睐。
4月15日一大早，华商报记者来到位于西大街的西安市二手房交易中心，还不到10点，有的办理窗口已经排起了队。据相关负责人介绍，4月份以来，存量房交易的办理量的确有增加，“多是满两年原本要交税的房子。”
价涨
个别房子一平方米涨1000多
“营业税不用交了，咋房价反而还涨了？”家住西安市含光路的张澍向华商报记者反映，他在南二环的柠檬公寓看了套90㎡的二手房，3月份要价不到65万，这两天再去中介问，就涨到68万了。
4月14日，华商报记者从黄雁村附近一房产中介的王经理处了解到，本月以来，不少符合新政的“免税房”被业主挂牌出售，也的确有顺势涨价的。“主要是一些房源的议价难度增加了。”王经理表示，他手上还有一套70万元的房源，客户期望能降个三五万。以往多少能谈下来一些，但现在房东就拿新政说事，不愿让步。
在太白小区一家房产中介的门口，华商报记者看到展板上贴着大量房源信息。一套永和新领地被标注为“推荐”的35㎡一室一厅，单价达到10000元/。“这套房子没住过，证刚过两年。”该中介的工作人员表示，因为营业税影响，这个楼盘的不少房源以前都是对外出租，近出售的变多了。随后，华商报记者登录西安一家二手房网站看到，该楼盘多套房源在4月后挂牌出售，挂牌价普遍在8500元/㎡以上。查询历史价格，同样面积的房子，年初的挂牌价大多不到8000元/㎡。
“一般来说，房东对议价空间的接受度大致在2%-3%。”独立地产评论人李连源介绍，近期不愿议价的房东，房龄多在2-5年。没有了营业税，他们售房的意愿变得强烈。但个别房东对市场没有深入了解，就想把免征的营业税加到房价里。
建议
卖方不宜冲动，买方不要纠结
“受季节和‘5改2’的影响，近期的二手房市场的确比较活跃。”李周生表示，而对于一些想要涨价的房东，他们也会劝阻。“毕竟有大量的房子都不用交营业税了，买方选择的余地也大了，市场上的竞争还是比较激烈的。”
“趁势涨价只是部分房东的个人意愿，在整个市场来看并不普遍。”科威不动产总经理程宾分析，当前市场环境下，买卖双方的积极性都提高了。比如有多套房源在手的人，以后可能面临各项税费的征收，不如趁现在市场好赶紧卖掉。
李连源直言，涨价的房东里，不排除有人想试探一下市场的接受度，如果无人买单就再降价。二手房市场交易主体仍然是刚需、首改，这类客群对价格比较敏感，卖方的冲动涨价很容易导致交易失败。
对于买方来说，21世纪不动产西安区域总经理邵涛给出的建议则是“不要纠结。”他说，从长远来看，西安的房价肯定还会上涨。近市场上的二手房源增加，购买者的可选余地大，不要纠结于短期内的价格涨跌，毕竟房子是生活必需品，一定要看好再买，该买就买。
数据分析
一季度西安二手房交易量同比大涨超三成
4月15日，华商报记者从西安市房管局了解到，一季度西安二手房交易73.95万㎡，同比增长30.12%；其中住宅50.19万㎡，同比增长15.17%。
一季度二手住宅卖了5000多套
“如果按平均一套住宅100㎡计算的话，50万㎡的成交量大概就是5000多套。”21世纪不动产西安区域总经理邵涛分析，一般来说，每年的一季度是市场比较淡的时期。近两年，西安全年的二手房成交量在23000-24000套。今年一季度成交5000多套，相比去年同期肯定是略有增长的。
一位从事二手房交易多年的人士分析认为，通常来看，一季度属于二手房的淡季，今年一季度西安二手房交易量同比增长超过三成，创出了历史新高。按照目前这个速度，预示着未来的住房交易逐渐会从新房市场向存量房市场转换。另外，再加上刚刚实施的新政来看，个人判断，今年西安二手房交易量有望创出历史新高。
二手房只有新房成交量的1/6
尽管在一季度，西安二手房市场的表现不算差，但与新房相比，这一成绩仍微不足道。同样来自房管局的数据显示，西安一季度商品房销售418.52万㎡，其中住宅344.27万㎡。
如果同样按套均100㎡计算，344.27万㎡相当于34427套新房。“也就是说，差不多卖掉6套新房，才有1套二手房成交。”邵涛说，西安二手房市场仍然是非常“弱小”的，甚至一年的交易量还不及北京一个月的。西安的城市框架比较小，三环附近有大量低价新房库存。虽然距主城区有点远，但交通还算便利，所以不少人宁可去买这种便宜的新房。
“不少存量房，比如房改房、单位自建房没有房产证，还有一些商品房权属登记的进度较慢，阻碍了它们进入市场交易。”独立评论人李连源认为，进一步削减二手房交易成本，比如对20%个税的调整等，有利于盘活市场。
前述业内人士分析，虽然只有新房交易量的1/6，但是，与以前相比速度在增长，未来来看，还是看好西安的二手房市场。
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