一年前，也就是2013年的2月20日，我国为加强国内房地产市场调控，推出了以遏制需求为核心的“新国五条”。不知不觉间，中国楼市又走过了一年。
还记得，在房价稳步上涨的2012年年末，北京房市曾被媒体热议的那段“恐慌性购房热”。正是在这一背景下，2013年年初，较之前限购、限价、限贷力度更大的“新国五条”出台，不久，各地方版“新国五条”的细则也随后公布。
然而，2013年全年，除了少数如温州、海口、聊城等二、三线城市之外，房价仍然在京沪等一线城市的带动下普涨，四大一线城市住宅价格涨幅均超20%。这一年的楼市调控效果如何？房价控制目标是否实现？地方政府问责制是否落实？楼市调理思路又该走向何方？在“新国五条”出台一周年之时，不少业内人士已敏感地观察到，“新国五条”中浓墨重彩的房价调控目标等行政调控手段已开始逐渐淡出，取而代之的是增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革等一系列市场化长效机制的建立。这或是未来楼市调控的新方向。
调控效果：涨势稳健涨幅收窄
纵观2013年全年楼市，从国家统计局“70大中城市新建住宅房价指数”可以看出，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，各类型城市房价基本还是在涨，但不同类型的城市出现了越来越大的分化。首先，一线城市上涨势头仍然强劲，同比涨幅均超过20%。其次，二线城市的房价涨幅虽略缓，但依然涨势“稳健”，成都和重庆全年的累积涨幅都逼近10%。而三、四线城市的房价出现基本“稳定”走势，比如唐山全年的累积涨幅仅1.5%，甚至低于CPI涨幅。值得关注的是，温州在大中城市中是一个另类，其房价下行趋势非常明显。
从一年来的调控效果看，地产研究院副院长认为，虽然一年来大多数城市房价仍在上涨，但涨幅在收窄。70个大中城市房价同比涨幅在去年12月见顶，环比涨幅也已在去年3月见顶；成交量也在“新国五条”出台后的4-8月进入下行通道。“这些都是调控效果，客观地讲，如果没有‘新国五条’，楼市降温不会这么快。”
而“新国五条”中关于房价调控目标、问责制等看似严厉的调控行政手段，最终还是高高举起、轻轻落下。“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”成为大多数城市房价控制目标的模糊表述，允许房价涨，但让其上涨幅度和收入上涨幅度相匹配，成了各个城市之间的默契。这也造成了如今地方政府房控目标是否完成难以考核的窘境。
上海中原研究咨询部总监宋会庸表示，对比各城市年初制定的“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标，目前基本可以明确：一线城市肯定不达标，二线城市基本达标，三、四线城市则不用担心这个问题。
未来方向：长效机制正在建立
业内人士认为，“新国五条”带给市场最重要的提示是，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。而从目前各地楼市调控的新举措来看，淡化“房价控制目标”等行政手段、探索房地产调控长效机制，是未来促进楼市健康发展的新方向。
“限购政策的确遏制了市场投资性购房需求，却未曾起到预期的调控房价效果。多个城市年初设定的调控目标未能落实也说明了这一点。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，作为上一届政府最后一个关于房地产市场的调控措施，“新国五条”是以遏制需求为主；政策实施后，随着新一届政府的履新，“在不放松投资需求的情况下增加市场供应”成为新的调控主旋律。这是新政府对上一届政府调控思路的承继和转变。
“作为上一届政府对楼市最后的调控措施，其影响在未来的一段时间内仍不会消失，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。”胡景晖表示。不过与单纯的限制需求相比，现如今供应的增加，以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度、大城市发展等长效的楼市调控方向和策略将对我国的房地产市场健康发展产生更为深远的影响。
宋会雍认为，从近期广东出台活跃二手房市场交易、允许公积金付购房首付等现象来看，政府正在从激活需求、增加供应入手，作为调控新思路。尤其是二手房市场，以上海为例，房屋买卖近70%都在二手市场，通过税费改革等手段盘活二手市场，对增加供应、平抑房价将起到重要作用。
西南财经大学经济学院副教授刘璐则表示，十八届三中全会已指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。可以预见，以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出；另一方面，在中国当前各类型城市发展分化日益拉大的趋势下，“一刀切”的政策也应该避免。一线城市可以采取更严厉的房地产调控政策，二线城市则可以更加灵活，对于三、四线城市来说，在人口流出和住房高库存压力的现实面前，适当放松调控也不失为一种调控方法。
国土部问计一线基层“新土改”落地进入倒计时
⊙记者于祥明○编辑龚维松
记者从国土资源部获悉，日前国土部已经召开深化土地管理制度改革地方座谈会，并在会上讨论了《深化土地管理制度改革总体思路框架》（征求意见稿）内容。意见稿提出了改革的目标和总体思路，强调了改革的原则和底线，确定了改革的重点任务，明确了改革的保障措施。
据悉，这次座谈会后，国土部还将召开专家和部门座谈会征求意见，在综合各方面意见建议基础上，对思路框架进行修改完善，争取抓紧上报审定后启动实施。这意味着“新土改”的落地已经拉开帷幕。
记者注意到，就村土地制度改革而言，由于其涉及的主体和利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。改革路径是“试点先行”，这更增加了“农地入市”的想象空间。
问计基层和一线
“土地管理制度尤其是农村土地管理制度改革要接地气、顺民意、尊民愿、问民计、维民权，问计基层和一线，广泛听取基层意见，认真总结基层开创的鲜活经验，加快研制总体思路框架，深化土地管理制度改革。”国土部副部长王世元在上述座谈会上说，而且这已经是他在不到两个月时间里第二次专门谈及此项改革。
就在春节前年根之际，王世元向媒体表示，2014年国土部将有四项工作，其中就包括研究深化农村土地使用制度改革的方案。
“深化农村土地使用制度改革的方案是我们的总体框架，在这个方案的基础上，我们要逐步细化安排，比如哪一项工作需要试点，都要单项提出来，报中央政府批后积极稳妥地推进。”王世元说。 据他透露，集体经营性建设用地流转入市，国土部正在研究细化思路和任务。
除去国土部，中央农村工作领导小组办公室相关负责人也在对“新土改”吹风。
其中，中央农村工作领导小组办公室陈剑波撰文指出，要慎重稳妥推进农村土地制度改革，并对农地范围进行的疏理。中央农村工作领导小组办公室赵阳也撰文指出，要出守住底线，试点先行，积极稳妥推进农村土地制度改革。
各相关部门的改革暖风徐徐，并不是偶然的。“农地入市”拉开破冰之旅只是时间问题。而对国土部来说，当前要集中力量抓紧研究制定《深化土地管理制度改革总体思路框架》。从各地情况来看，浙江、河北、湖北等省相继出台省级农村改革文件，试水土地制度改革。
不同试点的猜想空间
目前可以肯定的是，新土改方案正在加紧设计，农地流转已进入“倒计时”。而记者从权威渠道和近期透露出的实时信息来看，“存量农地”和“新增农地”均有先期进入试点的可能性，只是针对“不同的地”，要制定“不同的改革方案”。这也给了各地不同试点的猜想空间。
记者注意到，其中，“存量农地”即为过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地，而“新增农地”为新增农村经营性集体建设用地。
对此，权威人士分析指出，虽都为农地，但两者所涉及的法律规定也并不相同。其中过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地。这是按照土地管理法第四十三条、第六十条规定，由农民自用的经营性建设用地。其出让、转让出租的依据是土地管理法六十三条的规定。这方面改革探索涉及的问题包括如果仍然使用原地块，但改变了企业的合资方或产业属性，需要履行哪些法定程序；由于规划调整或者因环保、基础设施配套等原因不再使用原地块，需要经过何种方式和什么程序才能实现原土地使用权的转让。
而新增农村经营性集体建设用地的管理、审批和入市办法，是按照城镇建设用地进行管理还是按照农村集体建设用地进行管理？需要哪种审批管理程序取得以及如何进入统一的市场进行交易？这些问题需要深入研究。
因此，“要研究制定关于开展农村集体经营性建设用地使用权市场交易试点工作指导意见，探索建立集体经营性建设用地产权流转和增值分配制度。并在试点实践和制度储备基础上，推动修订土地管理法等相关法律法规。还要在修法基础上，研究制定农村集体经营性建设用地流转条例。”另一位权威人士说。
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